空家の実家を高く売却するコツ
こんにちは。うる子です。
空き家が増えて、社会問題になっているニュースをよく耳にしますね？
私も仕事で、住宅街をよく歩いているけど、「空家発見率」めちゃ高い！
空き家住宅の特例や節税などもあるので、上手く使って、損しないように売却をしましょう。
私も「空家の実家を売却」の経験あるので、空き家になった家を今後どうすれば損しないか、考えてみましょう！！！
空き家とは？
ご存知の通り「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。
空き家の定義
国土交通省の定義・・・概ね年間を通して居住やその他利用がされていない建築物（住宅に限らない）
誰も住んでいない家でも、1年に1度でもその家に行って何か利用していれば、「空き家」の定義から外れます。
今後も急速に増加していくと予想されていています。
空家になる事情は様々ですが、私の場合でいうと相続した家に誰も住めないので空家になりました。親が亡くなって、誰も住む人がいなくなったのが理由でした。
「老人ホームへの入所」が決まったので、空き家になるケースも多いですね。仕事で関わったお客様はほとんどがこの理由ですね。
親御さんが入所して、誰も住んでいない家をどうしたらいいのかと、娘さんや息子さんが相談に来られます。
ご相談に来こられるのは、お住まいになっているご本人ではなくお子様達なので、実際に売る、貸すなどの決断はされずに、今後の参考にと査定だけして金額を確認していかれます。おおよその金額でも、知っておけば後々役に立ちますから！
ホームに入居したからすぐに家を売却してしまうって、やっぱり出来ないかな～って私も思います。親御さんからしてみたら、自分の家に戻ることを期待しているはずですよね。その家が存在しているだけでも心が落ち着きますよね。
住まなくなった後の家をどうしてほしいのか、親の考えや思いを聞かないまま、実家を相続すると、空き家になった実家をどうしていいのか方針がなかなか決まらず、遺産分割や相続登記、家財の片づけや遺品の整理など問題が山積みで、「売る」「貸す」「使う」「解体する」などの選択肢を実行することができず、相続した後に、動きのないまま時間だけが過ぎていく・・ということになりかねません。
踏み切れない。
家を誰が相続するのか？ 相続後は、誰が住むのか？ 売るのか貸すのか？ それとも解体するのか？ など、家族、関係者で事前に話し合っておくことがとても重要だと思っています。
人が住まなくなった(空家になった)理由
「別の住宅へ転居」が 41.9%、次が「死亡」が 40.1%となっています。
「別の住宅へ転居」と「死亡」で80％以上を占めています。
【人が住まなくなった理由】
空家は、年々増えていて数年前から社会問題にもなっていて、行政も動き出していますが、あまり成果は見られていないように感じています。
なかには、相続人が相続を希望しないケースもあって、所有者が定まらない家もあります。そうなると、売却も賃貸も管理も出来ない（しない）で、近隣や周囲に迷惑をかけるかけ最悪の状況になったりします。（ ↓ このような空き家 ↓ ）
こんな家が隣にあったらたまりません。おそろしい。
空き家対策特別措置法で罰金？
このような社会問題から、平成27年5月26日に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
雑草が長期間そのまま放置されていたり、今にでも朽ち果てて倒壊しそうで適切な管理が行われていない空家は、その地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていると考えられ、「特定空き家等」と認定されます。
つまり、ボロボロの家のこと！倒壊の恐れがあったりと、周囲に迷惑をかけていると思われるひどい状態の家に対して、行政が、
なんとかしなさい！と。
従わないと５０万円以下の罰金になります。
（この法が施行されるまでは、所有者以外は何もできなった。どんなにひどく危険な状況でも、誰も土地に入ることは出来なかった）
もしも、あなたの空き家がこの状態にあてはまるのなら
早急に動き出しましょう！
空き家の実家をどうすれば良い？
では、相続後に、空き家になってしまった実家をどうしますか。
どんな活用ができるでしょう。
空き家の4つの活用方法とは？
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①賃貸にする
②解体
③そのまま
④売却
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詳しくみてみましょう！
①賃貸にする
賃貸として貸せば、家賃の収入を得ることができて、思い出の詰まった大事な実家をそのまま維持することが出来ます。毎年支払う固定資産税は家賃収入から負担できるので、金銭面で安心することができます。
でも、貸すためには、住みやすい家にしなくてはいけないので、リフォームが必要になる場合もあります。簡単なリフォームだけですめば良いのですが、水回りのバス、トイレ、キッチンや壁紙、フローリングのリフォームとなると、５００万円以上はかかるので、その点もしっかりと考えて賃貸にするか考えないといけないですね。
あとは、実家の立地条件も重要です。田舎だから都会だからとかではなくて、そもそも賃貸需要がない場所では、賃貸は難しいですね。
②解体する
家を解体する場合は、解体費がかかります。
家の広さや、周辺の環境状況によって金額もかわってきます。
家の中に荷物が残っていると、処分費がかさみますので費用が高くなりますので、家の中のものをできる限り自分で運び出したり、庭に多くの樹木があるなら、出来る限る自分で処分すれば費用を抑えられます。
でも、実家が遠方にある場合は、費用を抑えるために、荷物の運び出しや樹木の伐採などは、自分でやる！はやめた方が良いと思います。
私がそうでした！
なるべく自分たちでやれば費用をおさえられると必死になっていて、仕事を休んで、遠方まで車で移動して作業をしました。これは失敗でした。
時間をお金で買うという考え方をするべきでした。
多少は節約になったのかもしれないですが、疲れが半端なかったです。
そう考えると、最初から、実家のある地元の解体業者に相見積もりをして決めたら良かったと苦笑いでした。
解体費用の目安です。参考にしてください。
もうひとつ、解体の場合は、解体して更地になった場合、固定資産税が６倍になるということです！
土地の固定資産税は、家が建っていたことで住宅用地の特例措置で1/6の税になっていました。それが解体して家がなくなると、住宅用地の特例措置がなくなり、通常の税率になるわけです。
つまり、家の解体することは、今後、毎年、固定資産税の負担があるということです。
◆建物滅失登記の申請手続きは自分でできる◆
解体した後は「建物滅失登記」の申請をすることになります。
建物滅失登記とは、「土地に家はない」と登記することで、家がないことを証明することです。
この申請をしないと、取り壊して建物(家)に固定資産税がかかったりする可能性もあるので、忘れないようにしましょう！
建物滅失登記の申請手続きは、土地家屋調査士に代行してもらってもいいですが、自分でも出来る手続きです。
遠方の場合でも郵送やオンラインでも簡単に申請出来るし、費用面も節約できるので、自身での申請をおすすめします。
③そのままにしておく
実家をそのままにしておくなら、家の劣化が早く進むということを知っておかないといけないです。人の出入りがない空き家は、あっという間に深刻な影響を及ぼし始めます。
- ねずみなど害虫の繁殖
- 悪臭
- 倒壊破壊
- 放火の危険
- 不審者や犯罪の危険
- 草が茂り無視が発生
- 不法投棄
このような不適切な状態になり「特定空き家等」に認定されるようなことは絶対避けないといけないですね！
このような深刻な状況にならないために、自治体にある空き家の相談窓口や空き家を管理する業者(有料)に相談してみましょう。
他にも空き家バンクに登録しておく方法もあります。
④売却する
最後は、売却する方法になりますが、私は、１番の費用(出費)のかからない方法だと思っていますが、1番気持ちの部分で悩む方法だと思います。
実家は、親が最後まで住んでいた思い出の実家でもあるし、自分が住んでいたかけがえのない実家でもあります。そんな実家を売却するという気持ちに固まらないのも理解できます。
家の中に荷物も残ったままだと、一歩家の中に入れば、様々な昔の思いがよみがえってきてしまいますね。
私の場合は、兄弟も私も実家のある土地からだいぶ離れた県に家を持っているので、実家にこの先住むことはなかったため、「誰も住まないなら売却しよう」とまとまりました。
私はずいぶんと悩みましたが、空き家の管理は出来ないし、「過去も大事だけど、未来はもっと大事だし」親もきっと兄弟で決めたことを尊重してくれると信じて、少しはごめんね～って気持ちはあるけれど、これからも続く人生のために(大袈裟？)売却を決めましたよ。
相続した家の売却なら、特例を利用できるので節税ができます。ただし。期限もあるので、あまりのんびりしていると、あっという間に期限がきて、あちゃー😵となって、損しちゃうので、気を付けてくださいね！
相続時売却の特例を利用して節税する
相続した家の限定で売却時には税金の面で、有利な特例や控除があります。
税金関係は、知らないで損する事が多いので、しっかり確認するといいと思います。
ご存知の通り、給付金やら、○○金とか、行政からいただけるお金って、こっち側（納付者）から動かないと恩恵をうけられないようになってます。
2つの特例をお伝えするので、利用できる人はお忘れなく申請してくださいね！
①譲渡所得の特別控除の特例
つまり、簡単に言うと、
・親が亡くなる直前まで住んでいた家で、
・一定の要件に当てはまれば、
譲渡所得から最高3,000万円を控除できるということ。
（要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合も該当する。）
ただしこの特例には、期限があって、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却がお約束です。
ん？
ん？
ん？
ん？
国税庁のHPを見て、気になった点が一つあります。
令和5年12月31日までの間に売ってとなってます。
この特例は、令和5年までと(°ロ°)ええー！！
ということは、あまり時間がないって事？？
もし今相続したとして、3年を経過した後の12/31は、令和7年12月31日になるけど、それじゃ駄目なのーー！？
3,000万円の特別控除の特例を使わないなんて絶対損だから、先延ばしにしないで特例を利用したいですね！
私は、しっかり3,000万円の特別控除の特例を利用しました。税は0円！かかりませんでした。もしこの控除を使わなかったら、不動産譲渡税を払っていたことになります。そう考えると、この控除を使わない手はないですね！！
（売却金額や取得費によっては、控除を利用しなくても所得税がかからないケースもあります）
②相続税の取得費加算の特例とは
つまり相続で取得した不動産を売却した場合は、所得税を一部少なくしてくれる制度です。相続税を支払っている人が対象となります。
簡単に言うと、既に相続税を支払っているので、売却時に支払うべき所得税を減らしてくれる、ということです。
こちらも期限があります。相続税の申告期限の翌日以後3年ごまでに譲渡していることです。
税金関係はちょっと難しいので、査定をした不動産会社から説明を受けるといいですよ。あなたの家の状況に合わせて説明してくれますからね。
最後に、売却のデメリットですが、
- 思い出の実家がなくなってしまう。
- 気持ちの整理がつかない
- 親に申し訳ない気持ちが残る
- 売るときにかかる税金の支払いがある（ない場合もある）
このあたりは、本当に気持ちの部分が大きいので、時間を置くことも有効かもしれないですね。
相続した実家をどうすればいいか？
相続した実家をどうすればいいか？は、
私は売却がベストと考えています。
自分が実家を売却した経験があるから、そう言えるのかもしれません。（もちろん、そうではないケースもあると思います。）
維持していくにはそれなりの費用がかかることを考慮すると、寂しいですが売ることがいいのではと思います。
（もちろん、それでも維持をしていきたい、維持していけると考えるなら、そのままがベストです）
私は、こういう時って、少しでも、ほんの少しでも動いた方が良いんじゃないかと思うんです。
だったら、どのくらいで売れるのか査定してみるとか、自治体の相談窓口に行ってみるとか、空き家バンクの説明を聞いてみるとか、何か行動を起こすのが良いと思います。
家の査定依頼をして価格を知っておくはどうですか？？
知っておくことで、この先、どうするか迷っていても他の選択がしやすくなります。
実家が空き家で、査定するなら、簡単にネットでできる不動産売却一括査定が断然良いですよ。（不動産屋で働いているうる子は、そう思う）
👍空き家の実家だからこそ！ネットでできる一括査定！
遠方ならなおさらで、わざわざ査定のためだけに遠方まで行きますか？
実家に行ったついでにと、査定の依頼の為に複数社の訪問できますか？
査定の依頼も時間がかかりますから、多分１日潰れますができますか？
効率良く査定してもらうためなら、家からでも、職場からでも基本的な入力のみだけで完了できる一括査定が便利です。
👍私のおすすめ査定は
このサイトは「タウンライフ不動産売買」という会社です。
このサイトは、査定して家のエリアにある複数社の不動産会社から査定がもらえます。
一度の入力で、複数社から査定をもらえるので、相場感もわかります。実際に売却するときには、１番高い査定額の会社にお願いすることもできます。
査定価格が比較できるのもいいですね。
どんな会社が査定してくれるの？
って、気になりますね。
このタウンライフさんは、信頼できる不動産会社が登録をしているので、大丈夫ですよ、心配いりません。
悪徳会社に査定されたら嫌だな、騙されたら怖いな、個人情報を悪用されたら嫌だな、もしかしたら、架空会社でだまされる？とか、不安になりませんか。私だったらなります！！（←疑い深い性格）
実は、、こちらをすすめるのには、もうひとつ理由があって・・・
私の会社もこちらに登録しているんです＾＾
変な会社が査定するなんてことはない！と信用してもらえたかな。。
エリアは明かせないですが、もしかしたら、エリアが同じであれば私が査定させていただくことになったりして＾＾
もしかしたらエリアによっては、査定業者が少ない場合もあるかもしれませんが、入力して査定依頼もすべて無料なので、まずは査定依頼してみることをおすすめします！
査定価格を知っておくことは、絶対に参考になるので、知っておかない理由はないです！そして無料ですしｗ！！！
クリックして入力するだけ！
ほんと難しくないです！
クリック⇒\\こちらから！無料の一括査定をおすすめします//
そうは言っても
「でも、個人情報入力するのがな・・」と心配ですか？
個人情報といっても、査定にのみにしか使用しないのでそんなに神経質にならなくても大丈夫です。店頭に行っても、同じ内容を申告することになります。
それに個人情報が漏れることは決してないはずです。
「しつこく電話がきそうだな・・」と面倒ですか？
電話、メール、郵送が選べるので、メールか郵送を選びます。
一括査定の依頼の入力時に「電話はお断りします」とコメントをいれてください。そうすれば、電話は来ませんから。
親から相続した実家に誰も住まないなら
◆家のことを詳しく知るために査定金額を知る！
◆売却するなら、特例を使って節税してお得！
◆３年以内の行動が重要！←ココめちゃ大事
では、査定でお会いしましょう（笑）(笑)
うる子でした＾＾
★おまけ★
営業エリアが、東京、千葉、埼玉ですが、こちらの査定も良いですよ！
１社が査定して、その後に買主を探しスピード成約するのが売りです！
